O investimento em imobiliário físico é, de uma forma geral, um tema que levanta muita curiosidade e, simultaneamente, interesse para quem procura alternativas mais tangíveis aos investimentos mais habituais, como as ações, obrigações ou fundos de investimento. A utilização da expressão "tangível" não é, de nenhuma forma uma maneira de denegrir os outros investimentos, longe disso. Utilizo a palavra "tangível" visto que um imóvel é algo que é palpável, que podes entrar e tocar, ao contrário de uma ação, por exemplo, em que a sua existência é provada por uma linha no teu homebanking ou corretora.
Uma das questões que habitualmente se colocam relativamente ao investimento em imobiliário físico é "quanto dinheiro preciso de ter?". Se te identificas com esta questão, então estás no sítio certo e este artigo é para ti.
Vamos então começar pelo início e perceber quais os custos envolvidos na parte da compra do imóvel.
Como é óbvio, o preço da casa em si vai variar largamente consoante a tipologia, a localização ou o estado em que se encontra mas, para efeitos de exemplo e simplificação de contas, vamos supor que tens interesse num imóvel que custa 100.000€ e esta vai ser a base do nosso trabalho.
Em primeiro lugar, vamos olhar à parte do financiamento bancário. Para os imóveis de investimento (ou segunda habitação) o melhor que provavelmente conseguirás é um financiamento de 80% do valor de aquisição. O que é que isto quer dizer? Quer dizer que os outros 20% são da tua responsabilidade e tens de os ter poupados ou então encontrá-los noutro lado. Deves então consultar os bancos e fazer as várias simulações para encontrar a proposta que melhor te serve. As prestações vão variar de banco para banco conforme a taxa de juro aplicada, mas para um crédito de 80.000€ (80% dos 100.000€) a 40 anos podes considerar uma prestação mensal a rondar os 230,00€, já incluindo Seguro de Vida e Multiriscos que são obrigatórios. Atenção que ninguém te pode obrigar a contratar os seguros com o banco onde vais ter o Crédito mas, a bem da simplificação, vamos assumir que o fazes.
Agora, entra um pormenor. O banco financia os 80% do valor mais baixo entre a avaliação que o banco fizer da casa e o seu preço de venda. Antes de qualquer coisa, o banco que escolheres irá enviar um avaliador ao imóvel para que seja apurado o seu valor na perspetiva do banco e esta avaliação tem um custo chamado "Comissão de Avaliação" que poderá variar de banco para banco mas podes contar com, aproximadamente, 250,00€ pagos no momento da avaliação, independentemente de o processo depois avançar ou não. Ora, agarrando na nossa casa com preço de venda de 100.000€, se a avaliação for de 90.000€, o banco emprestará, no máximo, 72.000€ (80% de 90.000€). Se a avaliação for de 100.000€ ou superior, então o banco emprestará 80.000€ (80% dos 100.000€). Entendido?
Agora que já se sabe exatamente qual é o valor que pode ser financiado, vem a altura da afinares a proposta de Crédito Habitação já que a mesma pode ter sofrido alterações conforme esta explicação acima. Para o nosso exemplo, vamos assumir que a casa teve uma avaliação igual ao preço de venda e, por isso, o banco financia-te os 80.000€.
Depois disso, vem a parte da aprovação do processo de financiamento. Envias todos os teus documentos para o banco analisar a tua situação financeira e, esperemos, te aprovar a operação. Para analisar o teu caso, é-te cobrada a "Comissão de Dossier" que, mais uma vez, varia de banco para banco mas que ronda os 300,00€ e que é paga independentemente de o crédito ser aprovado ou não. Pensa neste valor como o pagamento do trabalho que o banco tem a analisar o teu processo.
Assumindo que correu tudo bem e que o financiamento foi aprovado, estás mais perto de ter a propriedade de um imóvel e passado algum tempo terás a marcação da escritura. Se achas que já gastaste muito dinheiro, prepara-te para o que aí vem.
No dia da escritura, tens de liquidar todos os impostos relativos à aquisição do imóvel.
Em primeiro lugar o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) que te vai aplicar um imposto pela compra do imóvel de acordo com uma tabela definida com vários escalões conforme o preço de aquisição e se a habitação é própria permanente ou secundária / investimento. Caso a aquisição seja para habitação própria permanente, este imposto é mais baixo mas no caias do "chico espertismo" de dizer que é habitação própria se tens a intenção de depois a arrendar, por exemplo, já que há uma grande probabilidade de a Autoridade Tributária te apanhar na curva e depois chamar-te a pagar o que deves. Os impostos são muitos e chatos, eu sei, mas fazem parte do processo. Podes encontrar o simulador e as tabelas aqui. Para o nosso exemplo da casa de 100.000€ em habitação secundária, o valor de IMT a pagar é de 1.075,93€ acrescidos de 800€ de Imposto de Selo (0,8% do valor de aquisição), totalizando assim um valor de 1.875,93€.
Além do IMT, que pagas sempre, ainda tens de pagar Imposto de Selo sobre a parte que é financiada pelo banco, na taxa de 0,6%. Ora, se foram financiados 80.000€, significa que vais pagar mais 480,00€ aqui.
Então e o trabalho dos solicitadores na conservatória quando fazes a escritura, não se paga? Óbvio que sim. No dia da escritura pagarás também a Comissão de Formalização que, tal com outras, pode variar mas que ronda os 750,00€ e ainda o Registo de Hipoteca no valor de 225,00€, totalizando assim mais 975,00€ de custos a teu cargo.
Além de tudo isto pode haver mais alguns pequenos custos que variam de banco para banco mas que deverão ser pouco relevantes na conta total.
O resultado final? Uns módicos 4.110,93€! Além disto há, claro, os 20.000€ que o banco não te emprestou e tiveste que colocar do teu próprio dinheiro. Este é motivo pelo qual digo que, regra geral, deves ter 25% do valor de aquisição em capital próprio porque, na realidade, vais precisar deles.
Depois de passares uns bons momentos na conservatória e no terminal Multibanco a pagar estas coisas todas, parabéns! Tens oficialmente um imóvel em teu nome e o teu investimento imobiliário está lançado.
Num próximo artigo vou partilhar contigo a segunda parte do processo: o arrendamento e como funciona todo o processo. Acho que, para já, tens aqui com que te entreter e motivação (ou não) suficiente para começares já hoje a poupar!