Seguros Obrigatórios no Crédito Habitação

A guerra de spreads entre os bancos levou a grandes alterações ao longo dos anos, nomeadamente nos produtos associados ao crédito habitação. Já houve spreads de 3% 4% e até mais! Agora os bancos oferecem spreads desde 1%! Como é possível?

E como é que os bancos garantem o lucro nas operações? Simples, com todos os produtos associados ao crédito que de forma “não obrigatória mas aceitem ou não aprovamos”.

Os seguros obrigatórios na compra de uma casa são exemplo disso.

É um tema muito debatido, sendo o seguro de Vida e de Multirriscos imprescindíveis tanto para a segurança do Banco como para a do proprietário, mas muitas das vezes o banco disponibiliza seguros muito mais caros, por coberturas iguais ou até piores dos oferecidos noutras seguradoras.

O Seguro de vida tem como objetivo ser acionado em caso de Morte ou uma Invalidez Permanente, pagando diretamente ao banco o valor que ainda estiver em dívida do crédito habitação, ficando o imóvel em nome dos proprietários.

No seguro de vida é possível observar as maiores diferenças tanto a nível de preço como a nível de coberturas.

Exemplo real:

Cliente A: Idade 25 anos, valor financiado 130.000€, a 40 anos, saudável.

Seguro do BANCO

30€ /mês

Morte + Cobertura Invalidez Absoluta e Definitiva

Seguradora fora do Banco

15€/mês

Cobertura Morte + Cobertura Invalidez total e Permanente a partir dos 60%

Poupança

Neste caso prático o banco, além de por si só oferecer um seguro mais caro do que o valor de mercado, a cobertura é muito inferior, cobre apenas situações de Morte e uma invalidez absoluta e definitiva (em que a pessoa teria que depender de terceiros para viver). Ao contrário da seguradora fora de banco que cobre uma Invalidez permanente a partir dos 60%, o que quer dizer que a pessoa pode ter uma invalidez com esta percentagem, ter uma vida relativamente normal e ter o descanso de ter menos a mensalidade da casa para pagar.

Algumas seguradoras oferecem um bom preço no primeiro ano mas nos anos seguintes agravam significativamente os seus preços, pelo que é importante solicitar uma projeção dos anos seguintes permitindo analisar a evolução da mensalidade tendo em conta o valor em divida ir diminuindo mas também a idade da pessoa ir aumentando.

Caso haja omissão de alguma questão de saúde, a seguradora pode recusar o pagamento do valor ao banco, alegando falsas declarações no momento de emissão.

Com a opção da atualização automática do valor em divida, em cada anuidade do seguro o valor da cobertura do seguro é atualizado com base no valor em divida ao banco, em caso de ativação da apólice, é esse valor certo que é pago ao banco e a dívida fica saldada. Sem esta opção escolhida, o valor da cobertura da apólice mantem-se igual, e em caso de ativação da apólice, o valor em divida é pago ao banco e o remanescente da diferença é entregue ao titular ou aos seus herdeiros.

O seguro multirriscos tem como objetivo cobrir as paredes do imóvel de qualquer dano que possa ocorrer. Neste seguro os preços podem variar mais, consoante a necessidade que o cliente tem de se proteger. Existem várias coberturas que são facultativas, mas importantes de ponderar a sua inclusão, nomeadamente riscos elétricos, danos por água, recheio etc.

É um seguro que é possível adaptar, ser mais barato ou ligeiramente mais caro consoante o que o cliente está disposto a pagar versus as coberturas que acha que são importantes. Muitas vezes comparando os seguros standard multirriscos do Banco, é possível obter pelo mesmo valor, um seguro com coberturas mais alargadas.

Ao solicitar uma simulação é importante que o valor de cobertura seja o valor total de reconstrução calculado pela avaliação do banco

As coberturas de danos por água, riscos elétricos são das mais importantes porque estatisticamente são os problemas que mais ocorrem nas casas, e por norma são coberturas que os bancos excluem nas suas apólices.

Existem bancos que exigem a cobertura de danos sísmicos nas suas apólices. Numa simulação fora esta cobertura também tem que constar para que o banco aceite.

Ao contrário do seguro de vida, o seguro multirriscos sofre um agravamento caso opte por pagamentos mensais, trimestrais ou semestrais. Caso seja possível, o pagamento anual fica sempre um valor mais em conta.

Há bancos que, além dos seguros de Vida e Multirriscos, ainda solicitam a subscrição de seguros de saúde, cartões de saúde, de desemprego, ou até mesmo automóvel. No momento da adrenalina da compra da casa pode parecer aceitável, mas é importante analisar que caso no futuro queiram desistir, deixam de cumprir os requisitos mínimos para o spread contratado e sofrerem no mês seguinte um aumento substancial da vossa mensalidade.

O que isto quer dizer é, por exemplo uma proposta com um spread de 1% com 3 e 4 seguros obrigatórios associados pode não compensar, comparado uma proposta para um spread de 1,2% ou 1,3% sem qualquer produto obrigatório associado.

Como se costuma dizer, é uma questão de fazer contas!

A mais-valia de um intermediário de crédito é, não só obter a aprovação para o montante que o cliente gostaria, mas a procura das melhores soluções, ou seja, menos produtos associados ou ao menor custo possível. Tendo a capacidade de negociação para solicitar tanto o spread mais baixo, como retirar os seguros como produto obrigatório do “pacote de serviços” para que o cliente o possa fazer numa seguradora à sua escolha.

Este artigo foi escrito pela Mariline Pinto, assistente virtual, consultora de negócios e intermediária autorizada para os processos de crédito habitação e seguros. Conhece mais sobre a sua experiência e serviços aqui:

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