Há uns dias atrás respondi aqui no blog a uma questão que várias vezes é colocada: "Quanto dinheiro preciso para investir em imobiliário?". Se ainda não leste a resposta a esta questão, podes vê-la neste aqui.
Neste novo artigo vamos analisar a segunda, e mais interessante, parte do investimento: o seu retorno! A perspetiva aqui será a de arrendamento (o chamado Buy & Hold) já que é aquela que sigo, me identifico e que acredito ser o objetivo da maioria. A alternativa será o investimento para revenda, chamado Fix & Flip.
Antes de começar, quero apenas reforçar que os valores que vamos aqui usar são meramente indicativos e utilizados a título de exemplo e, por esse motivo, não devem ser utilizados como nenhum tipo de referência.
Então utilizando o mesmo exemplo do artigo anterior, tens agora a propriedade de um imóvel com um preço de venda de 100.000€ sobre o qual tens uma prestação mensal ao banco de 230€, já incluindo os seguros de vida e multirriscos, e vamos começar por partir este valor total em três partes. Mais à frente irás perceber a relevância desta divisão.
Prestação (capital + juros): 206€
Seguro de vida: 12€
Seguro Multiriscos: 12€
O segundo ponto a considerar será o valor do condomínio do imóvel, visto que este valor é sempre um encargo do proprietário. Este valor varia largamente dependendo, por exemplo, do número de frações do prédio, quantidade de elevadores, existência de garagens, entre outros. Para o nosso exercício vamos assumir que o valor mensal de condomínio é de 30€.
Além destes dois pontos, existe ainda um terceiro encargo da responsabilidade do proprietário que é o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Esta taxa é fixada diretamente por cada município e vai ser aplicada sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, ou seja, a avaliação que a Autoridade Tributária atribui ao teu imóvel. Caso tenhas curiosidade, podes consultar as taxas aqui. Ainda em relação ao IMI, há uma outra particularidade que é o facto de o valor ser pago em tranches conforme o seu valor total. Atenção que aqui o que interessa é o valor total de IMI de todos os teus imóveis e é esse que conta para o seu fracionamento. Encontras aqui um bom artigo do Doutor Finanças que explica tudo isto muito bem.
Em relação ao nosso imóvel, vamos assumir uma taxa de 0,3% e um VPT de 100.000€, resultando assim num valor anual de IMI de 300€.
Depois dos custos calculados, vamos à parte mais agradável: a dos recebimentos. Para o nosso exercício vamos assumir que conseguimos uma renda mensal de 500€. Assim que assinas contrato deves registar o mesmo nas finanças para que depois possas emitir os respetivos recibos. No momento deste registo vais pagar Imposto de Selo no valor de 10% na renda. No nosso exemplo, pagarás então 50€ pelo registo do contrato. Este valor é pago apenas no momento do registo, pelo que no primeiro mês terás este encargo que depois desaparece e, por isso, não está nas contas que vamos fazer abaixo.
Resumindo então tudo o que está aqui explicado e fazendo as contas ao teu retorno temos:
Renda Mensal = 500€
Prestação Crédito Habitação = 206€
Seguro Vida = 12€
Seguro Multiriscos = 12€
Condomínio = 30€
IMI (300€ / 12meses) = 25€
Rendimento Bruto = 215€
Relembro que o IMI não é pago todos os meses mas sim em uma, duas ou três prestações anuais. No entanto, é um custo que existe e para que a tua análise faça sentido numa perspetiva mensal deves considerar 1/12 desse valor nas tuas contas.
Então, olhando para estas contas, vemos que dos 500€ que recebes de renda sobram 215€. Mas será que ficamos por aqui? A resposta é não! Falta (outra vez) o estado a levar mais uma fatia, desta vez em IRS, já que as rendas são rendimentos teus e, por esse motivo, sujeitas a tributação em categoria F (rendimentos prediais). Há também a hipótese de teres a tributação em categoria B (rendimentos empresariais e profissionais, os chamados "recibos verdes") mas deverás consultar um contabilista para te ajudar nas simulações e ver o que é mais vantajoso. Para o nosso exercício vamos utilizar a categoria F, que é a mais habitual, e que tributa os teus rendimentos à taxa de 28% (similar à de juros, dividendos e outros rendimentos do género).
Esta taxa pode ser reduzida se tiveres contratos de maior duração. A ideia é motivar um mercado de arrendamento mais estável tanto para senhorios como inquilinos e a taxa de IRS pode chegar, no limite, a 10% face aos 28% "normais". Deixo-te aqui um outro artigo do Doutor Finanças com tudo muito bem explicado. Para o nosso exercício, por uma questão prática, vamos assumir os 28% como taxa de imposto. Atenção que estes impostos serão calculados e devidos junto com a tua declaração anual de rendimentos que apresentas no ano seguinte, ou seja, apenas em 2021 vais pagar os impostos sobre as rendas que recebes em 2020, entendido?
Então e sobre que valor incide o IRS? Sobre os 500€ da renda? Não! Copiando do portal das finanças, "o senhorio poderá deduzir todos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir os rendimentos relativamente a cada prédio ou parte de prédio, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração." Confuso sobre o que isto significa? Este artigo da Uniplaces simplifica bastante a explicação. Em resumo, e no nosso exemplo, podemos deduzir o valor de condomínio, seguro de incêndio (multiriscos) e IMI ao nosso rendimento e a diferença é que vai ser utilizada para calcular o imposto a pagar.
Vamos então voltar às nossas contas e juntar-lhe os impostos:
Renda Mensal = 500€
Prestação Crédito Habitação = 206€
Seguro Vida = 12€
Seguro Multiriscos = 12€
Condomínio = 30€
IMI (300€ / 12meses) = 25€
Rendimento Bruto = 215€
Imposto a pagar [(1 - 4 - 5 - 6) x 28%] = 121,24€
Rendimento Líquido = 93,76€
Esta conta aqui explicada é, então, a que deves fazer sempre que estiveres a ponderar um investimento imobiliário já que é aquela que te vai mostrar, na realidade, quanto vais ganhar no teu investimento.
Relembro que todos estes valores são meramente indicativos e que deves adaptar os mesmos à tua realidade para que o teu investimento seja o mais bem sucedido possível. Bons investimentos!