Se faz parte dos teus planos vir a ser proprietário ou proprietária de um imóvel (ou vários) então o IMI deve ser uma daquelas coisas que faz parte da tua lista de tópicos que dominas e neste artigo é precisamente sobre isso que vamos falar.
Em primeiro lugar, o que é o IMI? A sigla significa Imposto Municipal sobre Imóveis e o nome praticamente explica-se sozinho. É um imposto que pagas sobre os imóveis que tens e cujo valor reverte para o município onde está localizado.
O cálculo deste imposto tem duas variáveis:
Valor patrimonial do imóvel (VPT) - A habitualmente chamada "avaliação das finanças"
Taxa de imposto - Definida por cada autarquia, dentro dos limites mínimo e máximo estipulados pelo Governo.
Vamos então por partes e começamos pelo início: O valor patrimonial de imóvel.
Tal como consta no nº 1 do artigo 38º do CIMI, o VPT é “a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços".
Este valor é então calculado da seguinte fórmula:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado))
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afectação (fim a que se destina, por exemplo à habitação ou ao comércio)
Cl = coeficiente de localização (características da zona envolvente)
Cq = coeficiente de qualidade e conforto ((funcionalidade, comodidade de utilização e gozo)
Cv = coeficiente de vetustez (calculado de acordo com a idade do imóvel, diminuindo a cada escala temporal, até aos 61 anos)
Se te estás a perguntar que controlo tens sobre todos estes coeficientes a resposta é "nenhum". No entanto, há algo sobre o qual tens controlo: a reavaliação do valor patrimonial. A Autoridade Tributária faz uma atualização automática do VPT a cada 3 anos mas numa versão muito simplificada, aplicando apenas 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda como forma de ir ajustando o valor à inflação. Ora, nesta forma simplificada nenhum daqueles coeficientes acima é utilizado, o que pode resultar numa nova avaliação irrealista. E é aí que entre a tua parte. Independentemente destas avaliações automáticas, tu, enquanto proprietário, podes pedir também uma reavaliação do imóvel à Autoridade Tributária a cada 3 anos e sem nenhum custo. Tens de ter em atenção que o valor da reavaliação é o que vai ficar definido para cálculo do imposto, por isso se o imóvel tiver um novo valor patrimonial superior ao que estava, o imposto a pagar também vai aumentar, por isso simula antes de efetivamente pedires a avaliação.
O Portal das Finanças disponibiliza um simulador em SERVIÇOS TRIBUTÁRIOS > CIDADÃOS > CONSULTAR > ZONAMENTO > SIMULADOR DE VALOR PATRIMONIAL. Basta introduzir alguns dados da caderneta predial (que também encontras no teu perfil no Portal das Finanças), simular e depois decidir se pretendes, ou não, fazer a nova avaliação.
Vamos agora à segunda parte da equação: a taxa de imposto.
Como expliquei atrás, esta taxa é definida individualmente por cada município dentro dos valores mínimo e máximo estipulados pelo Governo e podes encontrar a listagem de todos os valores também no Portal das Finanças, neste link.
Com estes dois dados já conseguimos calcular o valor de IMI a pagar, bastando multiplicar ambos os fatores. Como exemplo, um imóvel com VPT de 100.000€ localizado no município de Oeiras (taxa 0,3%) vai pagar, anualmente, 300€ de IMI.
O IMI é sempre pago relativamente ao total de património imobiliário que tinhas no ano anterior, por isso, em 2021 vais pagar sobre todos os imóveis que tinhas a 31 de dezembro de 2020, mesmo que entretanto já tenhas vendido algum e, dependendo do valor total a pagar, ele poderá ser fracionado da seguinte forma:
Se o valor a pagar for até 100 euros, deve pagar-se de uma vez só em maio;
Entre 100 e 500 euros, o pagamento pode ser feito em duas prestações, em maio e novembro;
A partir dos 500 euros, o imposto pode ser pago em três prestações, em maio, agosto e novembro.
Agora uma nota para os proprietários de imóveis que se encontram arrendados: os custos com IMI podem, e devem, ser deduzidos ao valor das rendas quando apresentas a declaração de IRS. Para saberes mais sobre estes cálculos, convido-te a ler este artigo.
Existem dois tipos de isenções de IMI: a permanente e a temporária (3 anos) que se aplicam apenas aos imóveis de Habitação Própria Permanente e seguem as seguintes regras:
Para efeitos de atribuição da isenção permanente é necessário que:
O agregado familiar não tenha um rendimento bruto anual superior a 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais (IAS).
O VPT global dos imóveis pertencentes ao agregado familiar não seja superior a 10 vezes o valor anual do IAS.
No caso da isenção temporária, são exigidas as seguintes condições:
O rendimento coletável anual do agregado familiar não pode ultrapassar 153 300 euros;
O imóvel não pode ter um VPT superior a 125 000 euros. Nota: a isenção temporária só pode ser atribuída duas vezes, em momentos temporais diferentes, ao mesmo proprietário ou agregado familiar.
Por último, há ainda uma outra coisa a considerar e com que te deves preocupar à medida que constróis o teu património imobiliário: o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI). Na prática, funciona como uma sobretaxa no IMI para proprietários com património imobiliário avaliado (pelo tal VPT) acima de 600.000€.
Assim, são aplicadas três taxas sobre o valor tributável após a dedução de 600 mil euros: de 0,7% até um milhão de euros; outra de 1% acima de um milhão de euros e até dois milhões de euros; e uma terceira de 1,5% acima de dois milhões de euros.
Vamos ver um exemplo para um particular com Imóveis de VPT global de 1,4 milhões de euros
Até 600 mil euros: 0 euros
Acima de 600 mil euros e até 1 milhão de euros: 400 mil euros x 0,7% = 2,8 mil euros
Acima de 1 milhão de euros e até 1,4 milhões de euros: 400 mil euros x 1% = 4 mil euros
Total de AIMI: 2,8 mil euros + 4 mil euros = 6,8 mil euros
Ao contrário do IMI, o pagamento do AIMI não é faseado, devendo o respetivo pagamento ser realizado, de uma só vez, durante o mês de setembro.
Isto é a base do IMI e o essencial da informação que precisas de ter bem presente para as tuas contas relacionadas com o teu património imobiliário.
Há depois várias nuances e pormenores que devem ser bem analisados caso a caso com a ajuda de um contabilista certificado que, melhor do que ninguém, te pode orientar neste processo. Recentemente, foi lançado este artigo sobre IRS, e no final da página encontras os contactos da autora do artigo, também ela contabilista certificada, e que seguramente te poderá ajudar nas tuas questões.
Fontes Externas:
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